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Contratto di locazione di immobile urbano ad uso abitativo (art. 2, L. n. 431/1998)

Contratto di locazione di immobile urbano ad uso abitativo

(art. 2, L. n. 431/1998)

Oggi, ___/___/_____, in __________________, fra :

Il Sig, _____________________, nato a ________________ il ___/___/_____ (C.F.: _____________________), residente a ________________ (___), Via/P.za _________________________, [nella sua qualità di amministratore unico/legale rappresentante/titolare della società ____________________, con sede in ________________ (___), Via/P.za _________________________, C.F.: _____________________ - P.Iva: _____________________)] di seguito denominato semplicemente locatore, o parte locatrice

Il Sig. _____________________, nato a ________________ il ___/___/_____ (C.F.: _____________________), residente a ________________ (___), Via/P.za _________________________, identificato con il seguente documento di identità: _______________________ n. _______________, rilasciato da _________________________il ___/___/______, di seguito denominato semplicemente conduttore, o parte conduttrice

si conviene e stipula quanto segue:

1. Il sig. _________________ [o la società, __________________, come sopra rappresentata] si obbliga a locare al sig. __________________, che accetta, un appartamento di civile abitazione, posto in ___________________ (___), Via/P.za _________________________, piano ____, composto da n. ____ vani, oltre accessori, riportato nel catasto urbano di ___________________ alla partita _________, con la categoria ____, ai seguenti patti e condizioni essenziali.

2. Per la stipula del presente contratto di locazione, le parti contraenti, di comune accordo, rinunciano ad avvalersi dell’assistenza delle associazioni di categoria, dichiarando che i patti ivi contenuti rispondono pienamente allo spirito della legge del 9.12.1998, n. 431.

3. La locazione avrà la durata di anni quattro con decorrenza dal ___/___/______. Il Locatore, in ottemperanza all’art. 2, comma 1°, della l. 431/98 potrà dare disdetta alla prima scadenza solo per i casi previsti dall’art. 3 della suddetta l. 431/98. La dichiarazione motivata di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza quadriennale dovrà essere comunicata dal locatore, mediante lettera raccomandata pervenuta al domicilio della conduttrice almeno sei mesi prima della scadenza. Rinnovatosi alla prima scadenza, allo spirare della seconda scadenza il contratto s’intende rinnovato dì ulteriori quattro anni ed alle medesime condizioni contrattuali di cui al presente atto se ciascuna delle parti omette per propria conto di attivare la procedura per il rinnova del contratto. A tal fine, la parte interessata ad evitare il rinnovo tacito, deve comunicare la propria intenzione con lettera raccomandata da inviarsi all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza del contratto. Nell’ipotesi di ricezione della lettera raccomandata di cui sopra la parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. Il conduttore può/non può recedere dal contratto [in qualsiasi momento con preavviso di mesi sei da comunicare al locatore con lettera raccomandata a.r.]

4. L’appartamento oggetto della presente locazione viene consegnato al conduttore, restaurato e rinnovato nei pavimenti, negli intonaci, negli impianti e nei servizi, nello stato di fatto, comunque, ben visto ed accettato dal conduttore.

5. Le parti stabiliscono il canone della presente locazione in € _______,___ (____importo in lettere___) annui oltre spese condominiali ed oneri accessori. Il canone dovrà essere corrisposto mediante rate mensili anticipate di € _______,___ (____importo in lettere___) ciascuna, da versarsi, entro il giorno 5 di ogni mese, al domicilio del locatore o a mezzo bonifico bancario sul c/c, intestato al locatore, aperto presso la Banca ____________________ filiale di ___________ di cui si indica il codice Iban: _____________________________. La parte conduttrice dovrà rimborsare immediatamente a quella locatrice gli oneri accessori che questa dimostrerà di aver corrisposto ed anticipato per conto della prima. Il conduttore, inoltre, dovrà corrispondere direttamente all’amministratore del condominio di cui fa parte l’appartamento locato le spese condominiali poste per legge a suo carico, ove non vi provveda il locatore, nel qual caso dovrà provvedere al relativo rimborso, dietro richiesta scritta.

6. Per patto espresso e sostanziale fra le parti contraenti e senza obbligo di richiesta scritta da parte del locatore, il canone sarà aggiornato annualmente secondo gli indici dei prezzi al consumo accertati dall’Istat, per l’anno precedente, per le famiglie di operai ed impiegati nella misura del 100%.

7. Le parti, ai sensi degli artt. 5 e 55, l. 392/78 pattuiscono che il mancato pagamento anche di una sola rata mensile del canone e delle spese condominiali, oltre cinque giorni dalla data stabilita nel precedente articolo 5), così come il mutamento d’uso della cosa locata (art. 10), costituiscono inadempimento contrattuale, con conseguente risoluzione automatica del contratto di locazione, come clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.).

8. Ai sensi dell’art. 9 della l. 392/78 sono a carico del conduttore, per intero o pro quota, tutte le spese relative alla pulizia, acqua, gas, energia elettrica, fossa biologica ed altri servizi comuni gravanti sull’unità immobiliare, nonché la tassa comunale sullo smaltimento dei rifiuti solidi urbani. In relazione all’impianto di riscaldamento (e scaldacqua) termosingolo, sono carico del conduttore tutte le spese di manutenzione, pulizia caldaia, riparazioni e sostituzione di singoli elementi dell’impianto. Sono altresì a carico del conduttore, nella misura del 90%, le spese per il servizio di portineria dello stabile.

9. La parte locatrice potrà effettuare riparazioni, anche non urgenti, all’interno dell’appartamento locato, senza corrispondere alcuna indennità alla parte conduttrice, anche se la durata delle riparazioni sia superiore a venti giorni, con ciò derogandosi, per volontà delle parti, alla disposizione dell’art. 1584 c.c.

10. E’ fatto divieto al conduttore di sublocare, anche parzialmente, il quartiere locatogli, che sarà adibito esclusivamente ad uso abitativo del conduttore stipulante e dei suoi familiari con lui residenti, con espresso divieto ed esclusione di ogni altra destinazione, o di immissione di persone estranee al nucleo familiare, a pena di risoluzione immediata del presente contratto.

11. Il conduttore si obbliga a non apportare alcuna modifica all’appartamento locatogli, nonché agli impianti preesistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. I miglioramenti e le addizioni eventualmente apportate previa autorizzazione della parte locatrice resteranno espressamente a favore di quest’ultima, senza che da ciò possa derivare diritto a compenso alla parte conduttrice. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’alloggio nel medesimo stato in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deperimento d’uso, in conformità a quanto convenuto ai sensi e per gli effetti degli artt. 1590 e 1591 c.c. Si impegna altresì a rispettare le norme del regolamento del condominio e le regole del buon vicinato, astenendosi dal compiere atti e tenere comportamenti che rechino molestia agli altri abitanti dello stabile.

12. Tutte le riparazioni ordinarie di cui agli art. 1576 e 1609 c.c. sono a carico della parte conduttrice, così come ogni altra spesa inerente agli impianti e ai servizi. La parte locatrice potrà sostituirsi a quella conduttrice qualora questa non vi provveda direttamente ed il relativo costo dovrà esserle rimborsato entro trenta giorni dell’avvenuta riparazione.

13. Il conduttore assume tutti i rischi derivanti dalle possibili attività poste in essere da terzi aventi materiale disponibilità dell’appartamento e che causino allo stesso danni (quali, ad esempio, spargimento d’acqua, fughe di gas, incendio, e ogni altro incidente dovuto ad abuso o trascuratezza della cosa locata). Il conduttore si impegna, previa richiesta o preavviso del locatore, a consentire l’accesso nell’immobile locatogli per controllare lo stato di manutenzione dello stesso o per mostrarlo a coloro che volessero acquistarlo o locarlo.

14. Le spese per il presente contratto, l’imposta di bollo e quella di registrazione, anche per le annualità successive, sono divise a metà fra le parti come per legge, con onere a carico della parte locatrice di provvedere al loro adempimento e onere della parte conduttrice di provvedere al rimborso della quota di sua spettanza entro 5 giorni dalla richiesta di parte locatrice.

15. A garanzia delle obbligazioni tutte che assume con il presente contratto, il conduttore versa al locatore, contestualmente alla firma del presente contratto, la somma di € _______,___ (____importo in lettere___), pari a 2 mensilità del canone, di cui il locatore rilascia quietanza, non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali che saranno corrisposti al conduttore al termine di ogni anno di locazione. II deposito cauzionale come sopra costituito sarà restituito al termine della locazione e al momento della riconsegna dell’immobile, previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale, con facoltà di rivalsa sulla cauzione stessa da parte del locatore.

16. Il locatore ed il conduttore, ai sensi del D.Lgvo 30 giugno 2003, n. 196 (“Codice in materia di protezione dei dati personali”) e successive modifiche ed integrazioni, si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi con il rapporto di locazione oggi nascente.

17. Per quanto non previsto dal presente contratto, le parti fanno espresso rinvio alle disposizioni del codice civile e comunque alle norme vigenti ed agli usi locali.

18. Per ogni controversia dipendente o concernente l’esecuzione e/o l’interpretazione del presente contratto, Foro competente è quello del Comune di ______________ in cui è ubicato l’immobile, mentre il conduttore elegge domicilio all’indirizzo dell’appartamento a lui oggi locato anche nel caso in cui egli non lo occupi più o comunque non lo detenga, esonerando espressamente il locatore dal ricercarlo altrove.

19. Si approvano espressamente, a norma degli artt. 1341 e 1342 c.c., le clausole contenute negli articoli 3,6,7,8,9,10,11,12,13,14,18.

Letto, confermato, sottoscritto in _____________, lì ___/___/______.

Il Locatore Il Conduttore

________________ ____________________

fonte: web

Il contratto di locazione ad uso abitativo

Il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo è disciplinato dalla legge 431/1998 (disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) e, nelle parti non abrogate, dalla legge 392/1978 (limitatamente agli articoli 2,4,5 e 7). Obiettivo delle norme sopra citate è appunto quello di regolare i rapporti tra le parti (locatore, locatario ed eventualmente sublocatario) impegnate, da una parte, a lasciar temporaneamente libero un immobile e a garantirne il godimento e, dall'altra, al versamento di un canone periodico al beneficiario avente diritto (proprietario o sublocatore).

La legge esclude espressamente da tale normativa alcune categorie di immobili ad uso abitativo (art. 1 l. 431/1998):

immobili “vincolati” o immobili “di lusso”;
alloggi di edilizia residenziale pubblica, sottoposti a normative speciali nazionali e regionali;
alloggi locati per finalità turistica; a determinate condizioni e limitatamente per alcuni articoli di legge,
i contratti c.d. “transitori”.

In tutti questi casi sarà operativa la disciplina codicistica inerente i contratti di locazione in generale in combinato disposto con singole previsioni legislative specifiche.

Forma del contratto e requisiti delle parti (art. 1 L. 431/1998)

L'ultimo comma dell'art. 1 L. 431/1998 prescrive chiaramente la forma scritta ad substantiam per tutti i contratti di locazione a uso abitativo stipulati a seguito della sua entrata in vigore. Per i contratti perfezionatisi in precedenza la forma scritta è utile soltanto sul piano probatorio. Parti del contratto possono essere sia persone fisiche che persone giuridiche.

Tipologie contrattuali Nell'ambito dei contratti di locazione ad uso abitativo esistono due diverse tipologie pattizie. Il legislatore ha previsto da una parte una locazione ordinaria e dall'altra la possibilità di vincolare l'uso dell'immobile per tempi minori attraverso la previsione di contratti convenzionati e contratti a natura transitoria. Esempio classico di quest'ultima forma contrattuale è la locazione a studenti universitari.

I contratti di locazione convenzionati (art. 2 comma 3 L. 431/1998) Sono definiti tali i patti stipulati tra organizzazioni rappresentative rispettivamente della proprietà edilizia e dei conduttori. Le parti, nel stipulare tale tipologia di contratto, possono discostarsi dalla durata e dal canone previsti dalla disciplina ordinaria, entro tuttavia determinati limiti. Ai sensi del quinto comma art. 2 legge sopra citata tali contratti non possono avere una durata inferiore ai tre anni – salvo che non godano di natura transitoria – ed alla scadenza, se non viene data disdetta da parte di uno dei contraenti (solo per casi specifici citati dalla legge) il patto si intende tacitamente rinnovato per ulteriori due. E ancora, alla seconda scadenza le parti sono libere di pattuire durata ancora diversa; nel caso nessuna delle due prenda l'iniziativa, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni.

I contratti di locazione a natura transitoria (art. 5 L. 431/1998) Disciplina specifica è dedicata a questa particolare forma di contratto, la quale può avere durata inferiore rispetto alla locazione tradizionale. Ciò per far fronte alle esigenze specifiche delle parti, le quali intendono stipulare un contratto di locazione limitatamente ad un preciso lasso temporale. La legge rimanda al Governo il compito di regolare questa specifica materia. La natura transitoria del contratto deve risultare chiaramente entro il testo stesso. Attualmente la materia è regolata dai decreti ministeriali del 30 Dicembre 2002 e dell'8 Giugno 2006. Entrambi aggiornano il meno recente decreto ministeriale del 5 Marzo 1999. In questi decreti sono fissati i criteri per la quantificazione del canone periodico ed è concesso alle parti stipulare locazioni la cui durata oscilla, in generale, tra uno e diciotto mesi, prorogabili a 36 in caso di locazione a studenti universitari. La legge prevede la possibilità di promuovere l'utilizzo di questo strumento contrattuale da parte dei comuni e degli enti locali nel cui territorio abbia sede una università o una sede di studi distaccata. Hanno diritto di partecipare alla stipula di questi accordi le associazioni rappresentative degli studenti, cooperative ed enti no profit operanti nel settore universitario.

I contratti di locazione abitativa ordinaria (art. 2 L. 431/1998) I contratti di locazione che non rientrano nelle due tipologie speciali sopra elencate hanno una durata minima di quattro anni e alla scadenza vengono rinnovati almeno per altri quattro. Anche in questo caso, a partire dalla seconda scadenza, in caso di mancata comunicazione di una delle parti da effettuarsi a mezzo lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza naturale, il contratto si intende tacitamente rinnovato alle medesime condizioni. Salvo i casi specifici sopra esposti, a tutte le tipologie contrattuali sono applicate le regole che seguono.

Disdetta del locatore (art. 3 L. 431/1998) Il locatore può dare disdetta da contratto “libero” (locazione abitativa ordinaria) o convenzionato soltanto a partire dalla prima scadenza (dopo che siano decorsi cioè rispettivamente almeno quattro e tre anni dalla stipula) e solamente nei casi tassativamente previsti dalla legge:

- quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

- quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

- quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

- quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

- quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale e' prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

- quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

- quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392. Recesso del conduttore (art. 4 L. 392/1978; art. 2 L. 431/1998) A partire dalla seconda scadenza contrattuale, il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento a patto che ne dia preavviso al locatore a mezzo lettera raccomandata con un preavviso di almeno sei mesi. Può recedere in un periodo precedente soltanto nel caso si verifichino gravi motivi: in tal senso si è pronunciata costantemente nel tempo la Corte di Cassazione stabilendo che gravi motivi sono quei “fatti estranei alla volontà del conduttore medesimo che, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo, siano tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la persistenza del rapporto stesso” (in più pronunce dal 1991 al 1994). Per fare un esempio, grave motivo potrebbe essere una sopravvenuta necessità di cambio di residenza per motivi di lavoro o familiari. Le parti possono comunque concordare diverse modalità di recesso del conduttore, a lui più favorevoli, mediante l'inserimento di apposita clausola contrattuale. Inoltre, ai sensi dell'art. 7 L. 392/1978 rimane in vigore la sanzione della nullità della clausola che preveda lo scioglimento del vincolo di locazione in caso di vendita del bene locato.

Inadempimento del conduttore (art. 5 L. 392/1978) Nel caso in cui il conduttore risulti inadempiente nel pagamento del canone periodico entro venti giorni dalla scadenza, o ancora lo stesso non liquidi gli oneri accessori quando il loro importo sia pari almeno a due mensilità di canone periodico, il locatore è legittimato a richiedere la risoluzione del contratto ex art. 1455 codice civile.

Sublocazione e cessione del contratto (art. 2 L. 392/1978) Al contrario di quanto stabilito per i contratti di locazione di natura commerciale, per la locazione abitativa vige sia il divieto di sublocare totalmente l'immobile che di cedere a terzi il contratto senza l'espresso consenso del locatore. La sublocazione parziale è concessa soltanto a patto che il conduttore avvisi il locatore a mezzo lettera raccomandata inviata con congruo preavviso nella quale devono essere indicati il subconduttore, la durata del contratto di sublocazione e i vani dalla stessa interessati.

Prelazione in caso di alienazione dell'immobile (art. 38 L. 392/1978) E' obbligo del locatore che intende vendere l'immobile locato notificare tale decisione al conduttore a mezzo ufficiale giudiziario. Prescrive l'art. 38 che nella comunicazione deve essere specificato il prezzo di vendita nonché le condizioni e le tempistiche di vendita per dar modo al conduttore di valutarne la portata. Il conduttore ha diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile locato. Tale facoltà deve essere esercitata entro sessanta giorni dalla notificazione della comunicazione. Condizione essenziale è che egli accetti totalmente le condizioni proposte dal proprietario, condizioni che devono essere dallo stesso mantenute anche in caso di eventuale offerta al pubblico (salvo facoltà del conduttore di esercitare diritto di riscatto; paragrafo successivo). Nel caso in cui l'immobile sia locato a più persone, il diritto di prelazione deve essere esercitato congiuntamente, salvo facoltà di rinuncia di ciascuno. Ai sensi dell'art. 10 della L. 217/1992 se il conduttore è una pubblica amministrazione il termine di sessanta giorni è elevato a centottanta.

Prelazione in caso di nuova locazione (art. 40 L. 392/1978) Salvo i casi di recesso del conduttore se, alla scadenza naturale del contratto, il locatore intende cedere in locazione l'immobile ad un terzo, il primo ha l'obbligo di comunicare medesima offerta riservata al terzo al conduttore, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, almeno sessanta giorni prima della scadenza. Anche in questo caso il conduttore gode di diritto di prelazione: egli ha facoltà di accettare le condizioni offerte dal locatore entro trenta giorni dalla notifica della comunicazione.

Diritto di riscatto (art. 39 L. 392/1978) Nel caso in cui il locatore non rispetti l'obbligo di notifica di cui all'art. 38 o venda l'immobile ad un prezzo inferiore rispetto a quello dichiarato al conduttore, quest'ultimo ha facoltà di riscattare l'immobile acquistato entro sei mesi dall'avvenuta trascrizione del contratto. Il terzo acquirente potrà allora eventualmente proporre opposizione al riscatto.

Fonte: www.StudioCataldi.it di Licia Albertazzi

vedi: fac simile contratto di locazione ad uso abitativo

La locazione: considerazioni introduttive

Art. 1571 c.c. e ss. - La locazione è il contratto con il quale una parte (tecnicamente definita “locatore”, ma nota anche come “padrone di casa”, “proprietario” o simili) si obbliga a far godere un bene (sia mobile che immobile) all'altra (tecnicamente “conduttore” o “locatario”, anche se, nel linguaggio corrente, è spesso chiamato “inquilino”, o “affittuario”), per un periodo di tempo determinato, in cambio di un corrispettivo in denaro. Per quanto concerne le principali note caratteristiche del contratto di locazione, merita di essere subito evidenziato che si tratta, sotto il profilo della formazione del negozio, di un contratto “consensuale”, in quanto l’iter di perfezionamento è del tutto concluso già al momento del valido scambio del consenso e del conseguente raggiungimento dell’accordo, senza necessità di una consegna materiale della cosa (al contrario dei contratti “reali”, come il comodato, in cui la datio rei è elemento essenziale in tal senso). Sotto altro profilo, la locazione è un contratto “a effetti obbligatori”, poiché da esso non deriva l’acquisizione in capo al destinatario di alcun diritto reale sul bene, bensì semplicemente il diritto di godere e di usare quel bene per un tempo determinato e solo per l’uso consentito e specificato nel contratto medesimo. La disciplina delle locazioni trova regolamentazione sia nel codice civile (artt. Da 1571 a 1614 c.c.) sia in diverse leggi specifiche (locazione ad uso abitativo: L. 431/1998 e L. 392/1978; locazione ad uso commerciale: L. 392/1978). Scopo della presente trattazione è di analizzare la disciplina codicistica, normativa generale rispetto ai diversi tipi di contratto. Per ogni particolarità si rimanda quindi espressamente alla normativa sopra citata. Prima di analizzare le posizioni giuridiche che sorgono in capo alle parti, è bene effettuare fin da ora un chiarimento: nonostante nel linguaggio corrente (perfino nelle agenzie immobiliari) si senta parlare quasi sempre di “affitto”, quest’ultima espressione, in realtà, è riservata dal codice civile esclusivamente alle ipotesi in cui oggetto del contratto sia una cosa, mobile, immobile o anche un’universalità di mobili (come l’azienda), avente carattere produttivo (si pensi, a titolo esemplificativo, a terreni coltivabili ed esercizi commerciali). Il contenuto dei contratti di locazione può variare in ragione della tipologia contrattuale specifica che le parti, di comune accordo, intendono porre in essere e delle clausole che le stesse inseriscono nell'ambito della loro autonomia negoziale (salvo, ovviamente, la nullità di eventuali patti contra legem). Tuttavia, pur nella diversità degli schemi contrattuali (predefiniti o liberamente predisposti dalle parti) e indipendentemente dalla tipologia degli stessi, possono individuarsi alcuni elementi tipici cui il locatore e il conduttore devono attenersi nella redazione di un contratto di locazione, ovvero: la data di stipula; l'indicazione dettagliata delle generalità delle parti; l'identificazione del bene; il prezzo del canone di locazione e, infine, la durata della locazione.

La data di stipula

Per data di stipula si intende quella della firma del contratto, a partire dalla quale inizia ufficialmente il decorso dello stesso, come pattuito e fissato dalle parti. Ove coincidente con la data di decorrenza (la quale può essere anteriore a quella della stipula), da questo momento parte anche il termine, concesso alle parti, per la registrazione del contratto che, laddove prevista, deve essere effettuata entro trenta giorni (dalla data della stipula o, se questa è posteriore, da quella di decorrenza). La legge prevede che tutti i contratti di locazione siano obbligatoriamente registrati dal locatore o dal conduttore, versando le imposte dovute (in base al regime, ordinario o sostitutivo, prescelto), qualunque sia l'ammontare del canone pattuito e la durata, salvo che la stessa non superi i trenta giorni complessivi nell'anno.

L'indicazione delle parti

Elemento necessario del contratto di locazione è, inoltre, l'indicazione dettagliata delle generalità delle parti, ovvero dei soggetti che lo stipulano: il locatore e il conduttore. I dati occorrenti per entrambe le parti sono: nome e cognome o ragione sociale se si tratta di un'azienda, data e luogo di nascita, indirizzo di residenza o sede sociale, codice fiscale o partita iva.

L'identificazione del bene

Un elemento che non può mancare nel contratto locativo è l'oggetto che, soprattutto nel caso di locazioni di immobili, deve riportare tutti i dati idonei alla sua identificazione. Oltre all'indirizzo completo, con la precisazione di eventuale scala e piano, all'ubicazione nel comune di pertinenza, devono essere riportati anche i dati catastali dell'immobile (partita, sezione, categoria, zona censuaria, ecc.), i locali e i servizi di cui si compone, oltre alle eventuali pertinenze, e l'uso per cui viene ceduto in locazione (abitazione, ufficio, albergo, laboratorio, ecc.).

Il canone di locazione

Secondo l'art. 1571 c.c., il corrispettivo rappresenta la controprestazione del contratto, spettante al locatore per la cessione in locazione del bene al conduttore, elemento, dunque, essenziale, che laddove non determinato o non determinabile determina la nullità del contratto stesso. Tale corrispettivo, detto "canone di locazione" consiste nella somma che il conduttore si obbliga a versare al locatore (o a un suo valido rappresentante) allo scadere del periodo concordato (di regola, il mese, il trimestre o il quadrimestre). Nella disciplina codicistica, la determinazione del canone è affidata alla libera pattuizione delle parti, sebbene la legislazione vincolistica abbia notevolmente inciso nel tempo su tale autonomia contrattuale (con canoni concordati, sistemi di blocco o di congelamento; ecc. ). Generalmente, il canone stabilito nel contratto può subire, nel corso della durata della locazione variazioni e aggiornamenti sulla base degli indici medi accertati dall'Istat. Di regola, nello schema contrattuale, inoltre, le parti hanno cura di specificare le voci di cui si compone il corrispettivo dovuto. A tal proposito, è bene distinguere tra: corrispettivo annuo, spese annue e rata pattuita. Per "corrispettivo annuo" è da intendersi il prezzo concordato per la locazione dell'immobile, escluse le spese. Le "spese annue", d'altro canto, comprendono tutte le somme dovute per gli oneri accessori connessi, essenzialmente, alle spese per le utenze (acqua, spazzatura, ecc.) e a quelle condominiali (compenso del portiere, manutenzione dell'ascensore, riscaldamento, ecc.), o ad altre voci eventualmente specificate, in genere ripartite addebitando al conduttore gli oneri relativi all'ordinaria amministrazione e alla fornitura di servizi comuni, prevedendo, invece, a carico del locatore quelli relativi alle opere di straordinaria manutenzione. La "rata pattuita", infine, è la cifra da pagare ad ogni scadenza specificata nel contratto ed è il risultato della somma delle due voci precedenti (corrispettivo annuo e spese annue) suddiviso per il numero delle rate annue previste (dodici se il pagamento è mensile, quattro se è quadrimestrale, e così via).

La durata

La determinazione della durata è requisito essenziale del contratto locatizio (per approfondire, si veda "La durata del contratto di locazione". Il codice civile stabilisce il limite massimo alla locazione che, secondo l'art. 1573 c.c., non può superare i trent'anni, non prescrivendo, tuttavia alcuna durata minima, lasciando alle parti ogni determinazione al riguardo, e rimandando, qualora le stesse non stabiliscano alcun termine, alle locazioni senza determinazioni di tempo previste dall'art. 1574 c.c. La durata del contratto è normalmente stabilita dalle diverse leggi speciali emanate in materia che si occupano di definire i termini di decorrenza (ad es. 4 anni per i contratti ad uso abitativo, ex l. n. 431/98; 6 anni per i contratti ad "uso diverso" e 9 anni per uso alberghiero ex l. n. 392/78, ecc.), quelli previsti per il rinnovo (ad es. 4+4 per i contratti ad uso abitativo) e le condizioni per esercitare, nei tempi e nelle modalità previste dalla legge, la disdetta del contratto.

Altri elementi del contratto

Tra gli elementi di regola inseriti nel contratto locativo rilevano, inoltre:

- l'importo della c.d. "caparra" (o deposito cauzionale), ovvero quella somma che il conduttore consegna al locatore (in genere corrispondente a due o tre mensilità del canone) al momento della stipula del contratto a titolo di garanzia del rispetto delle obbligazioni in esso presenti e che dovrà essergli restituita, al termine del rapporto di locazione (salvo la possibilità per il locatore di trattenerla in caso di eventuali danni all'immobile o mancati pagamenti);

- la clausola contenente la previsione dell'esercizio, da parte del locatore, dell'opzione per la c.d. "cedolare secca", ex art. 3, comma 11, d.lgs. n. 23/2011 che sostituisce la preventiva comunicazione tramite lettera raccomandata al conduttore, per informarlo della scelta del regime facoltativo e contenente espressa rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento Istat del canone a qualsiasi titolo.

Fonte: www.StudioCataldi.it (A cura di: Avv. Valeria Zatti e Dott.ssa Licia Albertazzi)

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