Giovedì 25 febbraio 2016
Risparmio d'imposta sugli interessi passivi del mutuo ipotecario prima casa: un approfondimento sui limiti e le condizioni
La detraibilità degli interessi passivi è attualmente consentita per i contribuenti che acquistano un immobile da adibire ad abitazione principale.
Mutuo prima casa: il limite alla detrazione degli interessi passivi
Dal 1° gennaio 2008, la legge n. 244/2007 (Legge Finanziaria 2008) ha innalzato da € 3.615,20 ad € 4.000,00 il limite massimo degli interessi passivi pagati su mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale.
Pertanto, il bonus massimo ottenibile in sede di dichiarazione dei redditi dal sostenimento di questi oneri è pari a € 760 (19% di € 4.000).
Tale limite si riferisce all’ammontare complessivo:
degli interessi passivi;
degli oneri accessori relativi al contratto di mutuo per il capitale preso a prestito;
delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.
Il limite prescinde dai soggetti contitolari del mutuo, i quali possono detrarre gli interessi solo per la loro quota. Per i mutui stipulati prima del 1993, invece, il tetto si riferiva a ciascun cointestatario.
Nel caso dell’acquisto di una abitazione principale cointestata ad una coppia di coniugi, ciascun coniuge può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; solo se uno dei due è fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote.
Per la detrazione degli interessi passivi è rilevante la data di stipula del contratto di mutuo ed il momento nel quale il contribuente ha acquisito la propria residenza presso l’unità immobiliare che costituisce l’abitazione principale.
Per i contratti di mutuo stipulati prima del 1993, invece, le condizioni per fruire della detrazione (€ 4.000 per ciascun cointestatario), sono le seguenti:
l’unità immobiliare doveva essere adibita ad abitazione principale alla data dell’8 dicembre 1993;
nella rimanente parte dell’anno e negli anni successivi il contribuente non deve aver variato l’abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro; altrimenti a partire dallo stesso anno l’importo massimo è di euro 2065,38.
Per i mutui stipulati nel corso dell’anno 1993, la detrazione è ammessa a condizione che:
l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro l’8 giugno 1994 (entro sei mesi dall’acquisto);
l’acquisto dell’immobile sia avvenuto nei sei mesi antecedenti o successivi alla stipula del mutuo.
Per i mutui stipulati a partire dal 1° gennaio 2001, la detrazione va calcolata su un importo massimo di € 4.000 complessivi ed è ammessa a condizione che l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto.
Mutuo prima casa:il limite per la detraibilità degli interessi passivi
Gli interessi passivi sui mutui sono detraibili in proporzione al costo dell’abitazione. In particolare, nel caso in cui un contribuente contragga un mutuo eccedente il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, l’agevolazione deve essere limitata all’ammontare della somma del valore dell’immobile che è stato indicato nel rogito, comprensivo delle spese notarili e degli oneri accessori.
Gli interessi passivi risultano detraibili in base al rapporto tra:
- il costo di acquisto dell’immobile;
- il capitale preso a mutuo.
Il costo di acquisto dell’immobile da considerare ai fini della detraibilità degli interessi passivi è quello risultante dal rogito notarile maggiorato degli oneri accessori direttamente imputabili all’operazione d’acquisto che comprendono:
l’onorario del notaio relativo all’atto di acquisto dell’immobile;
le imposte di registro e quelli ipotecarie e catastali;
spese sostenute per eventuali autorizzazioni del giudice tutelare e quelle relative ad acquisto nell’ambito di una procedura concorsuale;
e degli oneri accessori relativi al contratto di mutuo, ovvero:
l’onorario del notaio relativo alla stipula del contratto di mutuo;
la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione bancaria;
le spese di istruttoria e perizia tecnica;
gli oneri fiscali (compresa iscrizione/cancellazione di ipoteca, imposta sostitutiva sul capitale prestato);
la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
penalità per anticipata estinzione del mutuo;
maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni di cambio relative a mutui stipulati in valuta estera.
Come precisato dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 15/E/2005 non possono essere classificate, invece, come oneri accessori le spese per l’assicurazione dell’immobile richiesta dalla banca per stipulare il contratto di mutuo.
Si ricorda come le spese di intermediazione immobiliare siano anch’esse detraibili al 19% per un importo massimo di 1.000 euro, con un risparmio di 190 euro. Nel caso in cui tali spese vengano sostenute prima del rogito è obbligatoria la registrazione del compromesso.
La documentazione da conservare per detrarre gli interessi passivi senza sorprese
Per beneficiare della detrazione è necessario che il contribuente abbia conservato i seguenti documenti:
copia del contratto di mutuo dal quale risulta che il finanziamento è stato concesso per l’acquisto dell’abitazione principale;
copia dell’atto di compravendita dell’immobile e relativi oneri accessori;
quietanze di pagamento degli interessi passivi e relativi oneri accessori e quote di rivalutazione.
Il contribuente dovrà, inoltre, dimostrare l’utilizzo dell’immobile quale abitazione principale, tramite:
- le risultanze dei registri anagrafici;
- l’autocertificazione, nel caso in cui il contribuente deve dimostrare che la propria dimora abituale è diversa da quella indicata nei registri anagrafici.
FONTE:FISCOETASSE di Rag. Lumia Luigia
