giovedì 10 marzo 2016
Trasferimento della proprietà di una casa o altro immobile: prima della causa in tribunale è necessario l’incontro davanti all’organismo di mediazione, che può essere da solo sufficiente per il passaggio di titolarità.
Prima di effettuare una causa per il riconoscimento dell’usucapione è necessario procedere alla mediazione per tentare un bonario componimento della lite tra le parti. In buona sostanza, colui che intende agire in giudizio deve prima rivolgersi a uno degli organismi di mediazione situati nel territorio del tribunale di competenza (quello ove si trova l’immobile). Questo perché, tra le materie per le quali la mediazione è obbligatoria, vi sono le liti riguardanti diritti reali (come, appunto, proprietà, usufrutto, superficie, uso, ecc.).
È molto importante che al tentativo di mediazione partecipino le parti personalmente insieme al proprio avvocato, senza potersi limitare a delegare solo quest’ultimo: ciò vale tanto per l’attore (chi intende intraprendere la causa) che per il convenuto (chi invece la “subisce”).
La mancata partecipazione implica una multa corrispondente ad un importo pari al contributo unificato e inoltre:
– per l’attore, implica anche l’improcedibilità della domanda giudiziale (in buona sostanza il giudice dovrà rigettare la domanda per via del mancato esperimento del preventivo tentativo di mediazione);
– per il convenuto, il giudice potrà trarre argomenti di prova da tale comportamento ed, eventualmente, addebitargli (in tutto o in parte) le spese del giudizio anche qualora la domanda dell’attore venga rigettata.
Se il primo incontro dinanzi al mediatore fallisce e le parti non trovano un accordo, il soggetto che intende procedere notificherà un atto di citazione all’attuale proprietario dell’immobile, con cui avvierà la causa vera e propria. Inizierà allora un giudizio nel quale, di norma, la prova testimoniale ha grande peso. Leggi a riguardo “Usucapione: come provare di aver usucapito un immobile”.
L’eventuale sentenza di accoglimento dell’usucapione ha effetto retroattivo: in buona sostanza, dichiarando l’avvenuto passaggio di proprietà, essa non fa altro che accertare un fatto – appunto il trasferimento della titolarità dell’immobile –già verificatosi in precedenza e a prescindere dall’intervento del giudice, per il solo fatto del possesso del bene per 20 anni.
Con la conseguenza che eventuali diritti di terzi nei confronti del vecchio proprietario soccomberanno dinanzi al nuovo. Si pensi al caso di un creditore del vecchio proprietario che abbia iscritto ipoteca sull’immobile e poi abbia iniziato il pignoramento. Con la sentenza dichiarativa di usucapione, decadrà sia l’ipoteca che il pignoramento, essendo stata accertata, con effetto retroattivo, la titolarità sul bene da parte di un diverso soggetto. Ne abbiamo parlato nell’articolo: “Pignoramento della casa: si evita con l’usucapione”.
Se le parti raggiungono l’accordo, questo può essere trascritto nei pubblici registri ed è, in tal caso, efficace come una sentenza. In buona sostanza, grazie a tale accordo – da considerarsi quindi al pari di un comune titolo esecutivo – si trasferisce la proprietà dell’immobile così come sarebbe avvenuto con una sentenza.
La Corte di Appello di Reggio Calabria ha chiarito, tuttavia, che l’accertamento dell’usucapione in sede di mediazione non ha effetto retroattivo e non è, pertanto, opponibile ai terzi come i creditori del precedente proprietario.
Così come la causa tradizionale per l’accertamento dell’usucapione, oggi anche la mediazione viene spesso utilizzata come semplice sistema per trasferire la proprietà di un immobile tra due soggetti, in alternativa al tradizionale contratto di compravendita. In ogni caso l’intervento del notaio, quantomeno per la trascrizione dell’atto, è comunque richiesto.
Fonte:www.laleggepertutti.it
