martedì 29 settembre 2015
di Leonardo Pietrobon
L'articolo 5, L. n. 431/1998, ammette la stipula di contratti di locazione di natura transitoria
anche di durata inferiore rispetto ai limiti previsti dalla suddetta legge al fine di soddisfare
particolari esigenze delle parti (comma 1), rinviando per la definizione di condizioni e modalità
ad apposito Decreto ministeriale.
Le regole generali per la stipula di detti contratti sono state quindi introdotte dal Decreto del
Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 30 dicembre 2002, il quale, all' articolo 3,
specificamente prevede che:
a) i contratti di locazione di natura transitoria di cui all'art. 5, comma 1, della Legge 9
dicembre 1998, n. 431, hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto
mesi (comma 1, prima parte);
b) tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei
conduttori per fattispecie - con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità
lavorativa – da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni
sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative ( comma
1, seconda parte);
c) il canone è liberamente determinato dalle parti ad eccezione dei contratti di locazione di
natura transitoria ricadenti in undici aree metropolitane (Roma, Milano, Venezia, Genova,
Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania), nei comuni con esse confinanti
e negli altri comuni capoluogo di provincia, in cui il canone è stabilito dalle parti
all'interno di valori minimi e massimi definiti per fasce di oscillazione per le aree
omogenee, come individuate per i contratti a canone amministrato ordinari (comma 2);
d) detti contratti devono prevedere una specifica clausola che individui l'esigenza di
transitorietà del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita
documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della
stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito
nel contratto (comma 4);
e) in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite
nei tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso in cui le esigenze di transitorietà
vengano meno, i relativi contratti sono ricondotti alla durata legale (quattro anni con
ordinaria proroga di analoga durata) (comma 5);
f) i contratti di locazione sono stipulati utilizzando esclusivamente i tipi di contratto
allegati al citato decreto ministeriale (comma 7).
Con specifico riferimento alla condizione di cui al punto b) che precede, in virtù dell'articolo 1,
comma 4 (parte finale), del Decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti 10 marzo
2006, "In ogni comune le parti possono comunque stipulare, indipendentemente dalle esigenze
individuate negli accordi tra le associazioni di proprietari ed inquilini, contratti di locazione di
natura transitoria per soddisfare qualsiasi esigenza specifica, espressamente indicata in
contratto, del locatore o di un suo familiare ovvero del conduttore o di un suo familiare,
collegata ad un evento certo a data prefissata".
Come rilevato, il contratto di locazione ad uso transitorio "ordinario" deve essere redatto
utilizzando un modello espressamente predisposto con decreto ministeriale.
Detto contratto
deve necessariamente indicare:
• le generalità delle parti;
• la descrizione dell'immobile;
• l'importo del canone;
• le modalità di versamento;
• la durata della locazione;
• l'espresso riferimento all'esigenza transitoria, che deve essere comprovata da idonea
documentazione allegata al contratto stesso (ad esempio, la dichiarazione del datore di
lavoro relativa a un trasferimento temporaneo del dipendente presso un'altra sede).
Si
ricorda al riguardo che in caso di mancata specificazione dell'esigenza temporanea, il
contratto è soggetto alla disciplina ordinaria (la durata sarà quindi di 4 anni + 4 anni);
• un'apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni
e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine all'attestazione di
prestazione energetica. In caso di mancata dichiarazione circa l'APE, entrambe le parti
sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa
pecuniaria, il cui pagamento non esonera peraltro dall'obbligo di presentare detta
dichiarazione o copia dell'attestato entro 45 giorni.
Sotto il profilo procedurale, si ricorda infine che nei contratti di locazione ad uso transitorio
non è necessario dare la disdetta: la cessazione del contratto si verifica automaticamente al
termine del periodo prestabilito.
Va però chiarito che se le ragioni della transitorietà sono state poste dal locatore, è necessario
che questi le confermi prima della scadenza, con apposita comunicazione al conduttore. In
caso contrario, se il conduttore rimane nel godimento dell'immobile, il contratto va ricondotto
nell'alveo della disciplina ordinaria. Se il locatore comunica il perdurare dell'esigenza
transitoria e poi non adibisce l'immobile all'uso dichiarato entro sei mesi, può essere
condannato, secondo la disciplina ordinaria, al ripristino del contratto di locazione, o, in
alternativa, al risarcimento del danno a favore del conduttore (per un importo massimo pari a
36 mensilità del canone di locazione).
FONTE: ECNEWS.IT
