Venerdì 24 giugno 2016
Cosa succede se il contratto di locazione non è registrato?
Il contratto di locazione è definito dall'art. 1571 del Codice Civile, un contratto:
a causa onerosa,
a effetti obbligatori
a prestazioni corrispettive.
Se il contratto ha per oggetto beni immobili, sono previsti alcuni obblighi:
deve avere la forma scritta, a pena di nullità;
deve essere obbligatoriamente registrato,
presentando due copie dell’atto all’ ufficio del Registro dell’ Agenzia delle entrate o mediante una procedura di registrazione telematica che sostituisce la presentazione diretta.
tranne nell'ipotesi in cui la durata del contratto non superi i 30 giorni complessivi nell’ anno.
Attenzione: Il termine per la registrazione dei contratti di locazione di beni immobili è di 30 giorni dalla loro sottoscrizione, ed è prevista la solidarietà tra locatore e inquilino ai fini dell'adempimento di questo obbligo.
L’art. 3, commi 8 e 9, D.Lgs. n. 23/2011, introduce specifici effetti in capo al locatore e all’inquilino, a causa della mancata registrazione del contratto di locazione ad uso abitativo entro i termini previsti(30 giorni).
In particolare:
la durata del contratto è fissata in 4 anni a decorrere dalla registrazione volontaria o d’ufficio;
il contratto (alla scadenza) è rinnovato automaticamente di ulteriori 4 anni, fatta salva la ricorrenza di una delle fattispecie di cui all’art. 2, comma 1, Legge n. 431/98 (destinazione dell’immobile ad uso proprio o dei familiari, esecuzione di opere di radicale recupero, mancata occupazione dell’immobile da parte dell’inquilino, cessione dell’immobile a terzi);
a decorrere dalla data di registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento ISTAT. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica il canone stabilito dalle parti.
Di fatto l’inquilino riceve un notevole premio e sarà quindi stimolato alla denuncia del contratto in nero.
Attenzione: L’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 (Finanziaria per il 2005) prescrive che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli, se ricorrendone i presupposti non sono registrati”.
La nullità, però, non incide sulla pretesa dell'erario di riscuotere comunque l'imposta di registro: il contribuente, quindi, non potrà avvalersi della nullità del contratto come causa esimente della registrazione. L'articolo 38 del Dpr 131/ 1986 sottolinea infatti che la nullità o l'annullabilità dell'atto non dispensa dall'obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta.
L’omessa registrazione del contratto di locazione, il parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro sono delle violazioni per le quali è prevista l’applicazione di una sanzione amministrativa.
Anche l’omessa indicazione nella dichiarazione dei redditi dei canoni di locazione, o l’indicazione degli stessi in misura inferiore a quella effettiva, costituisce una violazione di carattere fiscale.
Se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili a uso abitativo:
non è indicato, si applica la sanzione nella misura dal 240 al 480 per cento dell’imposta dovuta, con un minimo di 516 euro
è indicato in misura inferiore a quella effettiva, si applica la sanzione nella misura dal 200 al 400 per cento dell’imposta dovuta.
Inoltre, per i redditi derivanti dalla locazione di immobili a uso abitativo, nel caso di accertamento con adesione o di acquiescenza, le sanzioni si applicano senza riduzioni.
In caso di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, si presume, salva documentata prova contraria, l'esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d'imposta antecedenti a quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso; ai fini della determinazione del reddito si presume, quale importo del canone, il 10% del valore catastale dell'immobile (Rendita x 1,05 x 120).
FONTE: www.fiscoetasse.com
