Sabato 13 giugno 2015
Con una clausola risolutiva espressa, più tutele per i proprietari di immobili dati in rent to buy con atto pubblico in caso d’inadempimento del conduttore
Può costituire titolo per l’esecuzione forzata (ex art. 474 c.p.c.), sia nella forma dell’espropriazione forzata, sia in quella dell’esecuzione forzata per consegna o rilascio, il contratto di rent to buy avente la forma di atto pubblico e contenente una clausola risolutiva espressa.
Tale impostazione si evince dallo Studio del Consiglio Nazionale del Notariato n. 283-2015/C, approvato il 28 maggio scorso e pubblicato, negli scorsi giorni, sul sito del Notariato.
Si ricorda che, come illustrato in precedenza su Eutekne.info (si veda “Il rent to buy si trascrive come un contratto preliminare” del 17 settembre 2014), il contratto di rent to buy è stato introdotto dal DL 12 settembre 2014 n. 133, all’art. 23, rubricato “contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”.
In particolare, il predetto Studio, dopo avere illustrato (con un excursus dottrinale e giurisprudenziale), in via generale, i requisiti, ex art. 474 c.p.c., che il titolo esecutivo (con particolare riferimento ai requisiti del titolo per l’esecuzione per consegna o rilascio), ossia la certezza, la liquidità e l’esigibilità del diritto, si sofferma sulla possibilità che il contratto di rent to buy, concluso con atto pubblico e contenente una clausola risolutiva espressa, possa costituire titolo esecutivo stragiudiziale per il rilascio di un immobile, senza, pertanto, un preventivo accertamento giurisdizionale di cognizione piena o sommaria.
Tale impostazione prende le mosse da una serie di considerazioni dottrinali e giurisprudenziali.
Più precisamente:
- la clausola risolutiva espressa, ex art. 1456 c.c., rappresenta una forma di “autotutela privata”, che consente all’avente diritto, in caso di inadempimento dell’altra parte, di avvalersene, grazie a una mera dichiarazione in tal senso;
- non vige nel nostro ordinamento il principio di stretta letteralità del titolo, sicché ci si può discostare dalla lettera del titolo, senza che questo perda la qualità di titolo esecutivo;
- i requisiti di certezza, liquidità ed esigibilità devono sussistere al momento dell’inizio dell’esecuzione e non al momento della formazione del titolo (come si ravvisa nel caso oggetto dello Studio del Consiglio Nazionale del Notariato, in cui, in presenza di un contratto di rent to buy, il conduttore risulti inadempiente). Secondo la dottrina, infatti, si ritiene esigibile un diritto, che risulta dal titolo sottoposto a condizione o a termine, se al momento dell’esecuzione la condizione si è avverata o il termine è scaduto;
- la Cassazione è orientata nel ritenere che la dichiarazione del creditore della prestazione inadempiuta di volersi avvalere dell’effetto risolutivo di diritto, di cui all’art. 1456 c.c., può manifestarsi legittimamente con un atto processuale (e, pertanto, anche con un atto esecutivo);
- sono titoli esecutivi, ai sensi dell’art. 474, comma 3, c.p.c., gli atti ricevuti dal notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli;
- in dottrina, è stato evidenziato che l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di consegna o di rilascio prescinde dall’imputabilità dell’inadempimento, ossia dalla colpa.
Lo Studio, inoltre, ravvisa la circostanza che, per una maggiore rigorosità della procedura e un immediato accesso alla tutela esecutiva, possa essere richiesta la forma dell’atto pubblico, oltre che per il contratto di rent to buy, anche per la dichiarazione del concedente di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, ex art. 1456 c.c. (titolo esecutivo complesso).
Rent to buy ed esecuzione dei provvedimenti di rilascio
Infine, l’analisi evidenzia come la natura di titolo esecutivo del contratto di rent to buy (avente forma di atto pubblico e con clausola risolutiva espressa) sia fondamentale per consentire al proprietario dell’immobile di ottenerne la restituzione in caso di inadempimento del conduttore.
Infatti, secondo l’orientamento prevalente in giurisprudenza e in dottrina, il procedimento di convalida di sfratto, che ha connotati particolari, non si applicherebbe a rapporti contrattuali diversi dalla locazione. Pertanto, il concedente/proprietario, di fronte all’inadempimento del conduttore (sia perché moroso, sia nel caso di mancato rilascio dell’immobile, alla scadenza del contratto), troverebbe un’immediata tutela giurisdizionale tramite il contratto di rent to buy, quale titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile.
Fonte: diMichela SCHEPIS e Anita MAURO - EUTEKNE.INFO -
http://www.eutekne.info/Sezioni/Art_507452.aspx utm_source=einewsletter&utm_medium=link&utm_content=Art_507452.aspx&utm_campaign=articolo
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